Недвижимость

7 декабря 2023 г.

84

Как сэкономить на налоге с продажи квартиры

Рассказываем, как на законных основаниях уменьшить налог с продажи недвижимости или не уплачивать его вовсе. Из материала вы узнаете, полагаются ли вам какие-либо преференции от государства, чтобы сэкономить на уплате налога. А также с какого момента правильно отсчитывать срок владения квартирой.

Государство обязывает граждан уплачивать подоходный налог в размере 13%. Это касается не только заработной платы, но и других источников дохода. Средства, вырученные с продажи жилья, также являются доходом физического лица и подлежат налогообложению. В статье мы приведем пять способов, которые позволят вам уменьшить НДФЛ.

Способ 1: иметь недвижимость в собственности не менее трех–пяти лет

ФНС начислит налог на доход с продажи жилья, если оно находилось в собственности менее определенного законом срока. Если вы продали квартиру спустя три года с момента регистрации права собственности, то освобождаетесь от уплаты налога в следующих случаях:

  • если это ваше единственное жилье;

  • недвижимость была передана по наследству или в дар от близкого родственника;

  • была проведена приватизация.

Во всех остальных случаях налог начислят, пока не пройдет пять лет с момента продажи квартиры. 

Способ 2: продать недвижимость, если в семье двое и более детей

Чтобы не уплачивать НДФЛ, на момент продажи квартиры в семье собственников должно быть минимум двое детей – родных или усыновленных/удочеренных.

Условия для освобождения от уплаты налога:

  • после продажи квартиры или дома купить новое жилье не позднее 30 апреля следующего года;

  • площадь новой недвижимости должна быть больше старой, а кадастровая стоимость выше;

  • возраст детей – не более 18 лет (для студентов-очников не более 24 лет);

  • кадастровая стоимость проданного объекта не превышает 50 млн ₽;

  • на момент продажи у собственников имеется во владении не более 50% другой квартиры, площадь которой больше покупаемой.

Способ 3: продать квартиру по той же цене, что купили

Один из видов налоговых преференций для физических лиц – уменьшение доходов на расходы. Если вы продали объект недвижимости, то у вас есть право вычесть сумму расходов из суммы выручки с продажи квартиры.

Таким образом налогооблагаемая база будет уменьшена, поскольку вы уплатите НДФЛ только на полученную разницу.  Например, вы купили квартиру за 5 млн ₽, а продали за 7 млн ₽. Налог на доход начислят только на 2 млн ₽.

Если вы продали квартиру по той же стоимости, по которой когда-то купили, или даже дешевле, то НДФЛ в таком случае не начисляется. Однако подать нулевую декларацию в налоговую все равно придется. Чтобы подтвердить отсутствие дохода с продажи, вместе с декларацией необходимо представить в ФНС документальное подтверждение: чеки или договор купли-продажи.

Чтобы не уплачивать налог, важно соблюсти условие: цена, за которую вы продали жилье, должна составлять не менее 70% от кадастровой.

Способ 4: продать жилье менее чем за 1 млн ₽

Еще одна льгота для физических лиц – если объект недвижимости был продан дешевле 1 млн ₽, то уплачивать НДФЛ не придется. 

Перед продажей обязательно выясните кадастровую стоимость квартиры. Если продать ее дешевле на 30% и более, чем в кадастре, то ФНС может обратить внимание на такую сделку. И после проверки пересчитать полученный доход и сумму НДФЛ.

Способ 5: получить квартиру в дар от близкого родственника

При получении жилья в дар придется уплатить НДФЛ в размере 13%, но правило не действует, если квартира была подарена близкими родственниками. К ним относятся супруги, дети, родители, братья и сестры, внуки, дедушки и бабушки. При оформлении квартиры в дар ни даритель, ни одаряемый не обязаны уплачивать налог на доход.

С какой даты отсчитывать начало срока владения жилплощадью

Согласно указанию Минфина, владение квартирой начинается с момента регистрации права собственности. Но есть исключения. При наследовании жилья срок владения начинается со дня открытия наследства. Если вы купили квартиру в новостройке по договору долевого участия, то отсчет начнется после оплаты объекта собственными или ипотечными средствами.

Чем опасно намеренное занижение стоимости объекта

Стремясь сэкономить на уплате НДФЛ, не стоит намеренно занижать цену на квартиру в договоре купли-продажи. Так как, если между сторонами сделки возникнет спор и сделку признают ничтожной, покупателю вернут ровно ту сумму, которая указана в договоре. 

Кроме того, на недвижимость со сниженной стоимостью невозможно оформить ипотеку. Банк не согласится на такую сделку, где стоимость актива в залоге существенно ниже рыночной. Если заемщик перестанет погашать ипотеку, то кредитор выставит залоговую квартиру на аукцион и выручит за нее гораздо меньше денег, чем вложил.