Рынок жилья в России переживает непростое время. На фоне рекордно высоких ипотечных ставок спрос на жилье просел, однако значительного обвала цен не произошло. Вместо этого наблюдается относительная стабилизация: резкого падения цен ждать не стоит, но и стремительного роста не прогнозируется.
Текущее состояние рынка недвижимости
Высокие цены остаются главной проблемой рынка: даже при стагнации спроса стоимость квартир держится на уровне, затрудняющем их доступность для большинства россиян. Сегодня покупатели больше смотрят на размер удобного ежемесячного платежа, чем на характеристики квартиры, поэтому все чаще выбирают более дешевые объекты.
В результате средний чек ипотеки снизился: если в 2023 году заемщики оформляли кредит на 8–9 млн ₽, то к августу 2025 года – лишь на 3,5–4 млн ₽.
Количество сделок сократилось, особенно ипотечных, но владельцы квартир не спешат значительно снижать цены. Рынок вошел в фазу стагнации: предложение и спрос близки к равновесию, а покупатели выжидают появления выгодных предложений.
Прогнозы цен на недвижимость в 2026 году
Эксперты сходятся во мнении, что в 2025 году ценовая динамика будет умеренной. Рынок недвижимости, скорее всего, останется стабильным: существенного снижения цен не ожидается, но и нового скачка вверх тоже не будет. Ипотека останется недоступной для большинства россиян минимум еще один год.
Покупатели могут рассчитывать разве что на точечные скидки и акции от застройщиков, тогда как базовые цены на квартиры останутся высокими.
Инвесторам же следует учитывать, что рост цен будет медленным, и быстро заработать на перепродаже жилья в таких условиях будет сложнее.
Влияние ключевой ставки и ипотечных процентов
Ключевая ставка Банка России – один из решающих факторов на рынке жилья. В начале 2025 года она удерживалась на рекордном уровне 20%–21%, что подняло ипотечные ставки до аномальных 30% годовых, резко снизив доступность кредитов.
При таких условиях многие семьи просто не могут позволить себе ипотеку, сколько бы ни стоила квартира. Высокая стоимость заемных денег вынудила застройщиков притормозить запуск новых проектов и сконцентрироваться на завершении уже начатого строительства.
Даже небольшое удешевление ипотечных кредитов способно немного оживить рынок вторичного жилья.
Многие продавцы ждут снижения ставок именно на вторичном рынке, чтобы потенциальные покупатели смогли продать свою старую квартиру и взять ипотеку на новостройку.
Проще говоря, постепенное снижение ставки запускает цепную реакцию: сначала сделки пойдут на вторичке, затем эти деньги вернутся на рынок новостроек в виде первоначальных взносов на новые квартиры.
Во второй половине 2025 года ключевая ставка начала постепенное снижение. По прогнозам экспертов, на очередном заседании ЦБ РФ 19 декабря 2025 года ставка будет снижена на 0,5 п.п. и составит 16%.
Тем не менее, проценты по ипотеке по-прежнему двузначные, а банки требуют большой первоначальный взнос. Поэтому значительного роста спроса пока не происходит.
Региональные особенности
Российский рынок недвижимости очень неоднороден по регионам, и ценовые тренды могут различаться. В крупных агломерациях – Москве и Санкт-Петербурге, жилье традиционно дороже, и спрос там более устойчивый даже в кризисные периоды.
В 2026 году в столичных регионах цены на квартиры останутся на высоком уровне, и заметного снижения не предвидится. Более того, именно в мегаполисах цены после паузы могут снова расти в начале 2026 года из-за накопленного отложенного спроса и дефицита качественного предложения.
Эксперты отмечают, что обвал цен на вторичное жилье в 2026 году вряд ли произойдет, хотя в отдельных регионах цены могут снизиться под давлением слабой экономики.
Выбор вторичного жилья в регионах будет небольшим: новые дома почти не строятся, а старый жилой фонд ветшает. В таких условиях многие предпочитают поднакопить денег и купить квартиру в новостройке, даже уехав ради этого в более крупный город.
Советы покупателям жилья
Несколько рекомендаций для покупателей:
-
Не рассчитывайте на резкое снижение цен. Даже при слабом спросе застройщики и продавцы вряд ли пойдут на большой дисконт.
-
Учтите, что сейчас рынок – на стороне покупателя. В условиях спада спроса продавцы более сговорчивы и можно договориться о скидке.
-
Обратите внимание на акции от застройщиков: скидки на квартиры и места в паркингах, выгодные программы рассрочки.
-
Анализируйте объект и его перспективы. Покупая жилье, смотрите не только на цену, но и на перспективу развития района, репутацию застройщика, ликвидность квартиры.
Советы продавцам недвижимости
Советы для продавцов:
-
Не тяните с продажей жилья. Эксперты прогнозируют снижение цен на вторичку в пределах 10%–15%, особенно по менее ликвидным объектам на окраинах. Кроме того, при низком спросе поиск покупателя может затянуться, и через несколько месяцев вам все равно пришлось бы снизить цену.
-
Следите за ключевой ставкой и ситуацией на рынке. В начале 2026 года ключевая ставка может заметно снизиться, что стимулирует спрос и подтолкнет цены вверх. Возможно, выгоднее будет продать квартиру не сейчас, а ближе к тому моменту, когда ипотека подешевеет и на рынок вернутся покупатели.
-
Выберите правильное время и стратегию продажи. Оптимальное время для продажи – весна и осень, когда традиционно выше покупательская активность.
Если вы выставляете объект на продажу, постарайтесь привести его в порядок: сделайте косметический ремонт и уберите лишнее.
В условиях, когда у покупателя есть выбор, объем усилий, вложенных в подготовку, напрямую влияет на итоговую стоимость сделки.
О сервисе Polis.Online
Подводя итоги, отметим, что в современных условиях участникам рынка недвижимости помогают цифровые сервисы, которые могут повысить доход и упростить сопутствующие операции. Один из примеров – платформа Polis.Online.
Polis.Online – это страховой агрегатор, на котором риелторы, застройщики и все те, кто связан с недвижимостью, могут оформить страхование ипотеки для своих клиентов.
На сервисе можно рассчитать стоимость страховки в 25 страховых компаниях в формате “одного окна” и затем оформить договор онлайн за пять минут с минимумом документов. Polis.Online выплачивает высокое вознаграждение за каждый оформленный полис – до 65% от его стоимости.
Кроме того, предусмотрены дополнительные возможности для получения пассивного дохода: реферальные ссылки, размещение готового ипотечного виджета на своем сайте, построение агентской сети.
Использование цифровых инструментов для дополнительного заработка – это новый тренд, позволяющий успешно адаптироваться к новым реалиям и получать доход даже в сложный для рынка недвижимости период.