Рекордное повышение ключевой ставки и процентов по ипотеке в 2024 году, а также ужесточение льготных ипотечных программ привели к росту популярности покупки жилья в рассрочку. В статье мы обсудим принцип действия таких программ и расскажем, почему долг перед застройщиком стоит застраховать, а также изменения в 2026 году.
Что такое рассрочка от застройщика
Рассрочка — инструмент от застройщиков, который позволяет купить жилье без банковского кредита. Условия займа аналогичны ипотечным: покупатель вносит первоначальный взнос, заключает договор купли-продажи, и, если объект уже сдан в эксплуатацию, оформляет право собственности. Остаток стоимости квартиры делится на несколько частей, которые покупатель перечисляет застройщику в согласованные договором сроки.
Это решение актуально для тех, кому недоступна льготная ипотека или рыночная ввиду заградительных ставок. Осенью 2024 года, когда ключевая ставка выросла до 21%, а ставки по ипотеке резко подскочили до 24,5% годовых, рассрочка от застройщика стала выгодной альтернативой, и ее доля на первичном рынке недвижимости увеличилась до 30–35%.
К 2026 году ситуация начала меняться: доля рассрочки при покупке недвижимости в России постепенно снижается и сейчас составляет чуть менее 30%, а по прогнозам аналитиков к концу года может опуститься до 25%.
Это связано как с постепенным охлаждением рынка новостроек, так и с ужесточением требований к застройщикам, которые всё активнее переходят на проектное финансирование и эскроу-счета вместо длинных рассрочек.
Еще одним драйвером рассрочки от застройщика в 2024 году стало ограничение субсидирования льготных ипотечных кредитов. С конца октября 2024 года была приостановлена выдача главных программ с господдержкой — семейной и ИТ-ипотеки — из-за исчерпания лимитов в некоторых банках, но на данный момент эти программы всё ещё работают у других банков.
К 2026 году денежно-кредитная политика заметно смягчилась: ключевая ставка Банка России была снижена до 14% годовых, а средневзвешенные ставки по рыночной ипотеке на первичном и вторичном рынке держатся на уровне около 18,7% годовых.
Несмотря на снижение ставок, ипотека остается дорогой для многих покупателей, поэтому рассрочка от застройщика продолжает быть востребованным инструментом покупки жилья, хотя ее доля на рынке постепенно сокращается на фоне более доступных рыночных условий.
Как работает страхование рассрочки
В отличие от заемщика банка, который защищен законом «Об ипотеке», клиент застройщика, оформивший рассрочку, всегда рискует остаться без недвижимости. Дело в том, что в первом случае заемщик обязан застраховать ипотеку, и, даже если с жильем что-то произойдет, то он не останется должником банка. Если оформлена рассрочка от застройщика, то такие правила не действуют.
Покупатель, который купил жилье в рассрочку, по договору обязан в любом случае погасить долг перед застройщиком либо вернуть квартиру. Для минимизации таких рисков страховые компании предлагают специальный полис — страхование рассрочки от застройщика.
Страхование рассрочки — продукт, принцип действия которого аналогичен обязательному страхованию ипотечного кредита. По условиям договора страхователем выступает покупатель недвижимости, а выгодоприобретателем (лицом, которое получает возмещение при наступлении страхового события) — застройщик.
Такая страховка защищает обе стороны: заемщика от утраты жилья, а застройщика — от потери ликвидного объекта и вложенных в него денег.
Если заемщик тяжело заболеет или умрет, то страховщик вместо него компенсирует остаток долга застройщику. И тогда купленная в рассрочку квартира останется в собственности заемщика или перейдет к его наследникам.
Риски, которые покрывает страхование рассрочки:
-
ущерб для объекта недвижимости;
-
инвалидность I,II группы, смерть от несчастного случая или болезни;
-
любая причина: смерть и инвалидность заемщика при любом неблагоприятном исходе;
-
комплексное страхование: все риски.
Важно учитывать, что действие полиса, как и в случае с ипотекой, не покрывает затопление соседями, небольшой пожар и прочие виды незначительного ущерба. Чтобы страховщик признал случай страховым, жилье должно стать полностью непригодным к восстановлению и проживанию.
Преимущества страхования
Плюсы для покупателя:
-
Защита от финансовых потерь: страховка позволяет избежать задолженности в случае серьезных проблем со здоровьем.
-
Гарантия сохранности имущества: купленная недвижимость остается в собственности заемщика, что минимизирует риски для него самого и его наследников.
Для застройщика:
-
Гарантия возврата вложенных денежных средств.
-
Повышение доверия к программе рассрочки: страховка делает этот инструмент более надежным для клиентов.
Крупные страховые компании планируют запустить продажи нового вида страхования в ближайшее время. Вероятнее всего, в будущем страховой продукт станет обязательным для получения рассрочки от застройщика.
Как оформить полис
Страхование рассрочки можно оформить в пяти страховых компаниях:
-
ВСК;
-
Ренессанс Страхование;
-
Росгосстрах;
-
Югория;
-
Согласие.
Условия и наборы рисков у страховщиков отличаются, поэтому перед покупкой полиса стоит сравнить программы.
СК Ренессанс Страхование
-
Доступные объекты страхования: квартиры, апартаменты.
-
Доступные риски: несчастный случай, болезнь.
-
Риск «Потеря работы»: доступен.
-
Лимит страхования жизни: до 35 млн ₽
-
Возраст застрахованного: от 18 до 60 лет.
СК Росгосстрах
-
Доступные объекты страхования: квартиры, апартаменты, машиноместа.
-
Доступные риски: несчастный случай, болезнь, имущество.
-
Риск «Потеря работы»: не доступен.
-
Лимит страхования жизни: до 25 млн ₽.
-
Лимит страхования имущества: до 25 млн ₽.
-
Возраст застрахованного: от 18 до 55 лет.
СК Югория
-
Доступные объекты страхования: квартиры.
-
Доступные риски: несчастный случай, болезнь, имущество.
-
Риск «Потеря работы»: не доступен.
-
Лимит страхования жизни: до 25 млн ₽
-
Возраст застрахованного: от 18 до 65 лет.
СК ВСК
-
Доступные объекты страхования: квартиры, апартаменты, машиноместа, кладовые помещения.
-
Доступные риски: несчастный случай, болезнь.
-
Риск «Потеря работы»: доступен.
-
Лимит страхования жизни: до 25 млн ₽.
-
Возраст застрахованного: от 18 до 65 лет.
СК Согласие
-
Доступные объекты страхования: квартиры, апартаменты.
-
Доступные риски: несчастный случай, любая причина.
-
Минимальная страховая сумма: 10 000 ₽.
-
Максимальная страховая сумма: до 40 млн ₽ — для застрахованных в возрасте до 45 лет включительно; до 20 млн ₽ — для застрахованных в возрасте от 46 до 50 лет.
-
Возраст застрахованного: от 18 до 50 лет.
-
Срок страхования: до 60 месяцев.
Необязательно рассчитывать стоимость полиса у каждого страховщика по отдельности. Удобнее сделать это на онлайн-калькуляторе «Полис.онлайн», чтобы сравнить тарифы и выбрать оптимальное ценовое предложение.
Для заключения страхового договора заемщику необходимо указать в анкете сведения о недвижимости, застройщике и паспортные данные. После оплаты полис поступит на указанную электронную почту в течение нескольких минут. Заполните форму заявки для расчета стоимости страховки.