Исламская ипотека – это один из видов финансовых продуктов, соответствующий принципам шариата, по которому не допускается начисление процентов (риба). В отличие от классических схем жилищного кредитования, исламская ипотека основана на сделке купли-продажи недвижимости с наценкой или аренде с правом последующего выкупа. В России этот продукт развивается в формате пилотного проекта и адаптирован под потребности мусульманского населения.
Что такое исламская ипотека
Исламская ипотека – это финансовый инструмент, который позволяет мусульманам покупать жилье, избегая рибы (процентов) и других способов получения прибыли. Один из ключевых механизмов исламской ипотеки – договор Мурабаха, в рамках которого банк приобретает объект недвижимости и перепродает его клиенту с наценкой. Заемщик выплачивает ипотеку равными платежами, с фиксированной наценкой, согласованной до заключения сделки.
Принципы шариата, лежащие в основе исламской ипотеки
Основные принципы исламской ипотеки, принятые в России:
-
Запрет на рибу. В классической банковской системе проценты являются вознаграждением за использование заемных средств, что недопустимо в исламе. Поэтому в жилищных кредитах для мусульман процентная ставка заменена на фиксированную наценку.
-
Разделение ответственности между банком и заемщиком. По нормам шариата стороны сделки купли-продажи совместно несут ответственность за все риски.
-
Контроль деятельности кредитных организаций со стороны духовных управлений мусульман.
Основные отличия исламской ипотеки от классической
Запрет процентной ставки
Главное отличие исламской ипотеки от традиционных банковских займов заключается в полном запрете начисления процентов на тело кредита.
При обычной ипотеке заемщик уплачивает банку проценты за использование кредитных средств. В исламе такая практика запрещена шариатом, поэтому банк получает прибыль за счет увеличения стоимости объекта недвижимости.
Механизмы работы: аренда с правом выкупа и продажа с наценкой
Финансирование осуществляется за счет двух механизмов:
-
Мурабаха. Банк покупает квартиру и продает ее клиенту в рассрочку с фиксированной наценкой, Рассрочку необходимо погасить в течение определенного времени, указанного в договоре. Покупатель получает право собственности на недвижимость с обременением, которое будет снято после полной выплаты ипотеки.
-
Иджара (лизинг). Банк предоставляет жилье в аренду с последующим выкупом. Размеры арендных платежей могут быть фиксированными или меняться в зависимости от условий договора. Право собственности на квартиру переходит к клиенту по истечении срока аренды и уплаты всех выкупных платежей.
Как работает исламская ипотека в России
Особенности адаптации к российскому законодательству
Пока что исламская ипотека не получила массового распространения в нашей стране, лишь несколько банков предлагают данный финансовый продукт.
В 2023 году был принят законопроект, направленный на упрощение регулирования исламского банкинга и развитие финансовых продуктов на основе шариата. Его действие рассчитано до сентября 2025 года.
Банки, предлагающие исламскую ипотеку в России
Пока что такую форму финансирования предлагает только 2 российских банка:
АК Барс Банк
На момент написания этой статьи кредитная организация выдает ипотеку по нормам шариата в тестовом режиме. Срок финансирования составляет от 1 года до 30 лет, первый взнос – не менее 50%.
Максимальная сумма займа не ограничена. По программе можно купить квартиру на вторичном рынке или готовый дом с земельным участком.
Сбербанк
Банк предлагает оформить исламскую ипотеку на срок до 20 лет, с первым взносом не менее 20%. Максимальная сумма займа – 100 млн ₽. Допускается использование материнского капитала.
Условия получения исламской ипотеки
Купить квартиру по программе исламской ипотеки допускается только в тех регионах России, где проживает преимущественно мусульманское население. Это Татарстан, Дагестан, Чечня и Башкортостан.
Основные условия финансирования:
-
первый взнос: от 20%;
-
максимальный срок погашения ипотеки: 30 лет;
-
сумма кредита: от 500 тыс. до 100 млн ₽;
-
досрочное погашение займа допускается в любое время и без начисления штрафов;
-
что можно купить: жилье в новостройке или на вторичном рынке (преимущественно квартиру или апартаменты).
Преимущества и недостатки исламской ипотеки
Преимущества для верующих и тех, кто избегает процентных займов
-
Полностью прозрачный продукт, без скрытых комиссий и противоречий нормам шариата.
-
Уникальная форма финансирования, позволяющая решить жилищный вопрос мусульманам, проживающим на территории РФ.
-
Опция досрочного погашения займа без доплат.
-
Ответственность кредитной организации за юридическую проверку квартиры перед сделкой.
Недостатки, включая ограниченное количество предложений и сложные условия
-
Ограниченность предложений по регионам.
-
Меньший выбор объектов недвижимости.
-
Возможные сложности с поиском подходящих условий для сделки.
-
Отсутствие льгот со стороны государства.
Как оформить исламскую ипотеку в России
Требования к заемщику
Финансирование по нормам шариата доступно гражданам, которые планируют купить квартиру и проживать в населенном пункте Татарстана, Дагестана, Чечни или Башкортостана.
Вид вероисповедания кандидата в заемщики банки не проверяют.
Основные требования для получения исламской ипотеки:
-
Возраст заемщика: от 18 лет до 70 лет. Предельный возраст указан на момент полного погашения долга.
-
Гражданство и регистрация на территории РФ.
-
Стаж работы на текущем месте: не менее 3 месяцев.
-
Если заемщик ИП, то минимальный срок ведения деятельность должен составлять не менее 1 года.
Этапы оформления сделки
Процесс одобрения и получения халяльной ипотеки состоит из нескольких этапов:
-
Подача заявки в банк. Заемщик выбирает банк, изучает условия финансирования и подает заявку на одобрение ипотеки.
-
Выбор и одобрение объекта недвижимости. После положительного решения о выдаче ипотеки необходимо выбрать подходящее жилье. Квартира должна соответствовать нормам шариата и условиям банка.
-
Заключение договора с кредитной организацией. Банк покупает выбранное жилье и перепродает его заемщику с наценкой, либо предоставляет в аренду с правом выкупа.
Список документов
Для оформления сделки потребуются документы:
-
паспорт гражданина России с отметкой о постоянной или временной регистрации;
-
справка о доходах;
-
документы на квартиру для проверки;
-
справки, подтверждающие соответствие недвижимости нормам шариата (по запросу от банка).
Можно ли оформить исламскую ипотеку на вторичное жилье
Ипотека по нормам шариата может быть оформлена на вторичную недвижимость, при условии, что та соответствует требованиям банка. При этом важно учитывать, что проверка объекта со стороны банка и муфтиев может занять длительное время.
Каковы риски для заемщика
Ограниченное подходящих предложений на рынке недвижимости может создать сложности при заключении сделки и затянуть ее срок. Еще один риск заключается в искусственном завышении стоимости квартиры. Так как в случае возникновения проблем погашением ипотеки реализовать такой объект без финансовых потерь для заемщика вряд ли получится.
Заключение: главное об исламском финансировании
Какие банки выдают исламскую ипотеку в РФ в 2024 году?
На данный момент лишь две кредитные организации готовы оформить жилищный кредит по нормам шариата – АК Барс и Сбербанк.
Данный вид финансирования не подразумевает выдачу классического кредита.
Суть сделки заключается в купле-продаже квартиры с наценкой (“Мурабаха”). Схема кредитования при этом выглядит следующим образом. Банк покупает объект у продавца – физического или юридического лица. Далее кредитор перепродает жилье клиенту по более высокой стоимости. Клиент выплачивает банку стоимость объекта равными платежами в течение согласованного договором срока.
