Налоговый вычет за квартиру 2026: как вернуть 260 000 рублей

Налоговый вычет за покупку квартиры позволяет уменьшить доход, с которого рассчитывается НДФЛ, на подтвержденные расходы на жилье. Основной лимит составляет 2 млн ₽ на человека. При ставке 13% это дает до 260 000 ₽ возврата. Для фактически уплаченных процентов по целевой ипотеке действует отдельный предел - 3 млн ₽.

Лимиты возврата налога

Квартира может стоить 3, 7 или 15 млн ₽, но основной имущественный вычет не растет вместе с ее ценой. Максимальная база по покупке составляет 2 млн ₽ на налогоплательщика.

С 2025 года для большинства доходов действует пятиступенчатая шкала НДФЛ. ФНС указывает следующие предельные суммы возврата с базы 2 млн ₽: 300 000 ₽ при ставке 15%, 360 000 ₽ при 18%, 400 000 ₽ при 20% и 440 000 ₽ при 22%. При этом повышенные ставки применяются к соответствующим частям дохода, а не ко всей годовой сумме сразу.

Поэтому, выясняя, сколько составляет налоговый вычет за квартиру, нужно смотреть не только на стоимость жилья, но и на фактическую налоговую ситуацию покупателя.

Три квартиры - три разных расчета

Первый пример: жилье стоит 1,4 млн ₽. При ставке 13% расчетный возврат составит до 182 000 ₽.

Если объект приобретен после 1 января 2014 года, неиспользованный остаток основного лимита можно перенести на другую недвижимость. В этом примере останется еще 600 000 ₽ базы.

Второй пример: квартира стоит 3,8 млн ₽. Если покупатель раньше не использовал свое право, в основной расчет войдут максимум 2 млн ₽. При ставке 13% - до 260 000 ₽.

Третий пример: квартиру за 4,5 млн ₽ приобретают супруги. При наличии права у каждого может использоваться собственный лимит до 2 млн ₽. При ставке 13% совокупный расчет семьи способен достигать 520 000 ₽. ФНС подтверждает, что вычет по одной совместно приобретенной недвижимости могут оформить оба супруга.

Так проще определить, какой налоговый вычет за квартиру получится в конкретной ситуации.

Какие деньги из стоимости квартиры нужно вычесть

Для расчета берут расходы самого налогоплательщика. Государственные и чужие средства его личную базу не увеличивают.

Например:

• квартира стоит 2,3 млн ₽;

• 700 000 ₽ внесены материнским капиталом;

• собственные расходы составили 1,6 млн ₽.

В таком случае при ставке 13% основной расчет даст до 208 000 ₽.

ФНС прямо указывает, что средства материнского капитала, работодателя, других лиц и бюджетные выплаты исключаются из расходов налогоплательщика.

Есть и ограничение по продавцу. Вычет не предоставляется, если сделку заключили взаимозависимые лица - например, супруги, родители и дети, родные братья и сестры, опекун и подопечный.

Когда ремонт квартиры помогает использовать лимит

Для новостройки часть расходов на отделку можно добавить к стоимости приобретения. Но из документов должно следовать, что квартира куплена без отделки.

ФНС разрешает учитывать стоимость отделочных материалов, соответствующих работ, а также проектной и сметной документации по ним. Мебель, бытовая техника, перепланировка и обычное оборудование в этот перечень не входят.

Пример:

• квартира - 1,7 млн ₽;

• подходящие расходы на отделку - 300 000 ₽.

Общая база достигает 2 млн ₽. При ставке 13% это позволяет рассчитать возврат до 260 000 ₽.

Ипотека дает второй расчет

Проценты по ипотеке не входят в основной двухмиллионный лимит. Для них предусмотрен отдельный вычет.

По кредитам, полученным с 2014 года, можно учесть до 3 млн ₽ фактически выплаченных процентов. При 13% максимальный расчет - 390 000 ₽. ФНС также приводит пределы 450 000 ₽ при 15%, 540 000 ₽ при 18%, 600 000 ₽ при 20% и 660 000 ₽ при 22%.

Будущие платежи из графика банка заявлять нельзя. Учитываются уже понесенные расходы.

Есть еще одно отличие: остаток основного лимита можно использовать по другому объекту, а процентный вычет предоставляется только по одной недвижимости.

Пример:

• квартира - 6 млн ₽;

• фактически уплаченные проценты - 750 000 ₽.

При ставке 13%:

• основная покупка - до 260 000 ₽;

• проценты - до 97 500 ₽;

• суммарный расчет по уже понесенным расходам - до 357 500 ₽.

У новостройки имеет значение акт передачи

С готовой квартирой ориентируются на регистрацию собственности. У объекта по ДДУ право возникает с момента передачи квартиры по подписанному акту или другому передаточному документу, но обратиться за вычетом можно после регистрации права.

Например:

• ДДУ оплачен в 2024 году;

• акт подписан в декабре 2025 года;

• собственность зарегистрирована в феврале 2026 года.

После регистрации можно заявлять право, возникшее в 2025 году.

Этот момент стоит проверить до заполнения декларации, особенно если дом сдавался в конце года.

Как получить деньги в 2026 году

Есть три практических варианта, как получить налоговый вычет за квартиру.

Через 3-НДФЛ

Этот способ используют для возврата налога за завершившийся период. Декларацию и подтверждающие сведения можно отправить через личный кабинет ФНС.

По готовому заявлению в личном кабинете

Упрощенная схема работает, когда необходимые сведения поступили в ФНС через информационный обмен. Тогда налогоплательщику формируют предзаполненное заявление.

Для этого варианта не нужны отдельная 3-НДФЛ и стандартный комплект подтверждающих документов. До появления заявления специально запускать процедуру не требуется.

Камеральная проверка такого заявления занимает до одного месяца. После положительного решения срок возврата составляет до 15 дней.

Через работодателя

Вычет можно использовать и до окончания года. Сначала право подтверждается в налоговом органе, после чего работодатель учитывает его при расчете текущего НДФЛ.

В этом сценарии человек получает финансовый эффект через текущую зарплату, а не ждет одной выплаты за прошлый период.

Почему 260 000 рублей иногда приходят не за один год

Размер права и размер возврата за конкретный период - разные величины.

Представим, что человек использует полную базу 2 млн ₽ и при ставке 13% может вернуть 260 000 ₽. Но за первый подходящий год доступно только 84 000 ₽ НДФЛ.

Тогда за этот период возвращают сумму в пределах 84 000 ₽. Остаток основного вычета переносится дальше до полного использования.

Поэтому формулировка «налоговый вычет за квартиру: сколько можно получить» зависит от дохода самого налогоплательщика.

Что проверить перед оформлением

Перед тем как разбираться, как получить налоговый вычет за покупку квартиры, соберите исходные данные в одном месте:

1. Стоимость объекта.

2. Сумму собственных денег.

3. Маткапитал и бюджетные выплаты.

4. Ранее использованный основной лимит.

5. Дату передачи новостройки или регистрации готового жилья.

6. Уже выплаченные ипотечные проценты.

7. Доступный НДФЛ.

8. Распределение расходов между супругами.

Для обычной процедуры понадобятся документы, подтверждающие право на недвижимость и оплату. В зависимости от сделки это договор, сведения о регистрации, акт передачи и платежные документы.

Как проверить расчет самостоятельно

Удобная схема состоит из двух частей.

Сначала определите собственные расходы на жилье и ограничьте их остатком личного лимита 2 млн ₽. Затем сопоставьте рассчитанный возврат с НДФЛ, который можно вернуть.

При ипотеке отдельно добавьте фактически уплаченные проценты в пределах доступного лимита 3 млн ₽.

Пример: на квартиру потрачено 1,8 млн ₽ собственных средств, вычет ранее не использовался, ставка - 13%. Основная часть дает до 234 000 ₽. Если дополнительно уже выплачено 400 000 ₽ ипотечных процентов, расчет по ним составляет еще до 52 000 ₽.

Так проще понять, сколько дает налоговый вычет за покупку квартиры именно вам, не ориентируясь на одну универсальную сумму.

Часто задаваемые вопросы