Рынок вторичной недвижимости в 2026 году входит в фазу осторожного восстановления после нескольких лет высокой неопределенности. Покупатели по-прежнему взвешивают решение о сделке, а продавцы не спешат снижать цены. Эксперты сходятся во мнении: резких обвалов цен не будет, но и бурного роста, как в прошлые года, рынок не увидит.
Что в целом будет происходить на вторичном рынке
В начале 2026 года вторичка окажется в более устойчивом положении, чем пару годами ранее. Основная причина — постепенная адаптация рынка к новым экономическим условиям. Продавцы уже приняли тот факт, что объявления висят дольше, а покупатели стали рациональнее.
При этом предложение на вторичном рынке остается ограниченным: собственники не готовы предлагать дисконт и чаще выбирают стратегию ожидания.
В результате формируется ситуация, при которой рынок не перегрет, но и не испытывает избыточного давления на снижение цен. Это создает почву для умеренного роста стоимости жилья.
Что будет с рыночными ипотечными ставками
Ипотека остается главным драйвером спроса на вторичное жилье, и именно кредитные ставки станут главным фактором роста или падения цен в 2026 году.
В 2026 году ключевая ставка ЦБ РФ может снизиться до 12%–13%, а ипотечные ставки до 14%-15% – это базовый сценарий, к которому склоняется большинство аналитиков. При данном сценарии ипотечные ставки в 2026 году могут постепенно снижаться, однако останутся выше уровня 2023 года.
Даже небольшое снижение ставок способно заметно оживить рынок, но в то же время ждать «ипотечного бума» не стоит — решения будут приниматься медленно и осознанно. Отчасти на уровень спроса повлияло и «дело Долиной», на фоне которого покупатели стали более настороженно относиться к вторичному жилью.
Прогноз цен на вторичную недвижимость в 2026 году
В среднем рост цен на вторичное жилье составит примерно 10%–12% (по сравнению с 2025 годом). Причем резких скачков цен не предвидится. Речь скорее о плавном подорожании, которое не станет шоком для рынка.
Важно понимать, что рост цен будет во многом инерционным. Иначе говоря, он обусловлен не ажиотажем, а сочетанием инфляционных факторов, дефицита качественного предложения и постепенного возвращения покупателей, которые ранее откладывали сделку.
Средняя стоимость жилья в Москве может вырасти примерно на 6% – с 320 000 ₽ до 340 000 ₽ за квадратный метр. В Санкт-Петербург, напротив, цены могут оставаться на прежнем уровне или даже немного снизиться (до 7%).
Почему цены на вторичку будут расти
Рост цен в 2026 году объясняется несколькими факторами:
Отложенный спрос
Многие покупатели откладывали приобретение жилья из-за высоких ипотечных ставок в предыдущие годы. В 2026 году, когда ставки начнут снижаться, часть спроса реализуется.
Ограниченное предложение интересных объектов
Продавцы не торопятся резко снижать цены, что создает дефицит привлекательных вариантов на рынке вторички.
Рост цен на новостройки
Когда первичный рынок дорожает, часть покупателей переключается на вторичную недвижимость, усиливая конкуренцию. Это создает дополнительное давление на цены.
Стоит ли покупать квартиру в 2026 году
Если вы планируете покупку жилья для жизни и можете позволить себе ипотеку по ставке 13%-15%, то в 2026 году это может стать разумным решением. Цены растут, но уже умеренно, и сделку проще запланировать заранее, чем ждать идеального момента.
Если ваша цель — инвестиции, и вы рассчитываете на стремительный рост доходности недвижимости, стоит помнить, что прогнозируемый рост цен составляет 10%–12%, а в отдельных регионах – еще меньше.
Это весьма умеренный прирост, который может не покрывать финансовые издержки инвестора.
Итоги
Цены на вторичку в России в 2026 году, вероятнее всего, вырастут не более чем на 12%, а ипотека станет доступнее, если ключевая ставка снизится хотя бы до 12%.
В Москве рост цен прогнозируется порядка 6% к уровню 2024–2025 годов, тогда как в Санкт-Петербурге может наблюдаться умеренный рост или даже небольшой спад цен на вторичное жилье.
Решение, покупать сейчас или ждать, зависит от ваших целей и финансовых возможностей, но ждать резкого падения цен на вторичное жилье и низких ставок по рыночной ипотеке в 2026 году все еще не стоит.